10 шілде – finprom.kz

ҚР-да тұрғын үй қолжетімсіздеу. Қолдаудың тиімді құралы — тұрғын үй құрылысындағы үлескерлік қатысу

ҚР-да баспананың жетіспеушілігі туралы үнемі жазып жүрміз. Қазақстан мен Еуропа елдерінің, сондай-ақ АҚШ-тың тұрғын үймен қамтамасыз ету көрсеткіштерін салыстыратын болсақ, Қазақстан халық санының тұрғын үй санына қатынасын ескерсек, еліміз рейтингтің ең төменгі жағында екенін көреміз. Сонымен қатар, ҚР-дағы отбасылардың 70%-дан астамы бір адамға 20 шаршы метрден аспайтын тұрғын үйде тұрады. Еске салайық, БҰҰ стандарттары бойынша көрсеткіш кем дегенде 30 шаршы метр болуы керек.

ҚР-да тұрғын үй сатып алу оңай мәселе емес, әсіресе қазақстандықтардың жалақысының өсуін инфляция «жұтып» қоятынын және биыл бірінші тоқсанында елдегі сатып алу қабілеті төмендегенін ескерсек.

Мұндай жағдайларда Қазақстанда тұрғын үй алудың өте танымал тәсілі тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу. Нысан пайдалануға берілгеннен кейін немесе соңғы жылдары қатты қымбаттап жатқан қайталама нарықтағы бағаны ескерсек, бұл әдістің тиімділігі байқалады. Мәселен, бастапқы нарықта 2019 жылы баспананың шаршы метрі орташа есеппен 293,5 мың теңгені құрады делік. Ал биыл мамырда баға 486 мың теңге (65,6% айырмашылық). Қайталама нарықта 2019 жылдың соңында бір шаршы метр тұрғын үйдің құны орта есеппен 200,4 мың теңгені, ал биыл мамырда 505,7 мың теңгені құрады, яғни 2,5 есе көп.

Салыстыру үшін: биыл бірінші тоқсанда ҚР-дағы орташа айлық атаулы жалақы 340,6 мың теңгені құрады. Бұл бір жағынан 2019 жылғы орташа көрсеткіштен (186,8 мың теңге) 82,3% көп. Екінші жағынан, жоғарыда айтылғандай, өсім инфляцияны қамтымайды, ал жалақының сатып алу қабілеті бір жылда 0,6% төмендеді.

Жалақыны тұрғын үй бағасымен салыстыратын болсақ, мәселе айқын болады. Мысалы, екі адам жұмыс істейтін қарапайым отбасын алайық (яғни біз айына екі орташа атаулы жалақыны есептейміз) және 54 шаршы метрлік стандартты пәтерді алайық. Тіпті мұндай отбасы бірден пәтердің жалпы табысының үштен бірін жинай алатын болса да, пәтер құнының кем дегенде 20% (стандартты бастапқы жарна) жинақтау үшін 1,9 жыл қажет болады. Жаңа тұрғын үйдің орташа құнының мөлшерлемесі және қайталама нарықтағы тұрғын үй жағдайында 2 жыл. Толық құнына дейін үнемдеу жаңа үй үшін 9,6 жыл, ал қайталама нарықтағы үй үшін 10 жыл қажет болады.

Ескерту: сонымен бірге біз жинақтаудың бүкіл кезеңінде тұрғын үйдің құны өзгермейді деген фантастикалық болжам жасаймыз, бұл мүмкін емес, бұл нақты кезең ұзағырақ болады және бірнеше есе көп болуы мүмкін. Сонымен қатар, біз атаулы орташа айлық жалақы туралы мәліметтерді қолдандық, дегенмен (біз мұның неліктен осындай екенін түсіндірдік) медиандық* жалақы болса да, биыл бірінші тоқсанда небәрі 225,7 мың теңгені (2022 жылдың аяғында 204,1 мың теңге). Сондай-ақ, ҚР-да 2022 жылы бар болғаны 68,6 мың теңгені құраған модальды** жалақы деңгейі де индикативті.

Осы аралықта БҰҰ, ЭЫДҰ, Joint Center for Housing Studies және т.б. стандарттарына сүйене отырып, Urban Reform Institute (АҚШ) және Frontier Center for Public Policy (Канада) талдау орталықтарының мамандары тұрғын үйге қолжетімділік критерийлерін анықтады. Егер орташа көлемдегі және құны орташа пәтерді сатып алу үшін 3 жылдан аз уақыт қажет болса, орташа қолжетімді пәтер үшін 3 жылдан 4 жылға дейін, қолжетімсіз пәтер үшін 5 жылдан астам уақыт қажет болса, елдегі баспана қолжетімді болып саналады. Мұндай есептеулер бойынша, ҚР-дағы баспана сөзсіз қолжетімді емес.

* медианды жалақы — жалақы көлемі бойынша жұмыскерлер санын тура екіге бөлетін және медиандық жалақыдан көп және одан аз жалақы алатын адам саны бірдей болатындай жалақы көлемі
** модальды жалақы — жалақы көлемі бойынша жұмыскерлер ең көп алатын жалақы көлемі

Нысан пайдалануға берілгеннен кейін үлескерлік қатысудағы бағамен салыстырғанда 30%-ға дейін қымбат болатынын ескерсек, үлескерлік құрылыстың сұранысқа ие болуы таң қаларлық емес. Дегенмен, бұл жерде кей мәселелерді есте ұстау керек.

Еске сала кетейік: «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» заңға сәйкес, құрылыс сатысында тұрғын үйді сатуға бекітілген үлгілік нысандағы үлестік қатысу шартын (бұдан әрі — ҮҚШ) жасау арқылы ғана рұқсат етіледі.

Үлестік шарттың үлгілік нысаны Ұлттық экономика министрлігінің 2016 жылғы 28 шілдедегі №345 бұйрығымен бекітілген. Шарт жазбаша нысанда жасалады, сонымен қатар, ҮҚШ қол қойылғаннан кейін жергілікті әкімдікте тіркеуден өтуі тиіс екенін атап өткен жөн. Қазреестр тұрғын үй құрылысына үлестік қатысудың бірыңғай ақпараттық жүйесі арқылы. ҮҚШ тіркеу кезінде қосарланған сату фактісіне жол бермейтін және төлем үшін негіз болатын тиісті анықтама ұсынылады.

Егер сатып алушы құрылыс салушымен басқа шарт жасаса (алдын ала брондау шарты, брондау шарты, инвестициялық шарт, талап ету құқығын басқаға беру шарты), ол үлестік құрылысқа қатысушы болып саналмайды және мәселе туындағанда, мысалы, құрылыс салушы ұзақ уақыт бойы белгіленген мерзімдерді орындай алмаса, бір пәтерді бірнеше адамға сату және т. б. жағдайда үлескер ретінде олардың құқықтарын қорғау мүмкін болмайды.

Өз кезегінде, құрылыс салушыда жергілікті атқарушы органның тиісті рұқсаты немесе «Қазақстандық тұрғын үй компаниясы» АҚ (ҚТК) кепілдігі болған жағдайда ғана ҮҚШ қорытындысы және заңға сәйкес үлескерлердің қаражатын тарту мүмкін болады. Әзірлеуші бұл құжаттарды болашақ акционерге ұсынуға міндетті.

ҚТК кепілдігі құрылыс салушыға сенімділік мұқият тексерілгеннен кейін беріледі: қаржылық көрсеткіштер, баға саясаты, қаржыландыру көздері, құрылыс көлемі мен құны талданады; рұқсат беретін және құқық белгілейтін құжаттар қаралды және сот немесе салықтық іс жүргізудің жоқтығы тексерілді. Құрылыс салушы міндеттемені орындамаған жағдайда ҚТК нысанның құрылысын аяқтау және үлескерге тиесілі тұрғын үйді беру бойынша міндеттемелерді өз мойнына алады.

Осылайша, заң талаптарына сәйкес ҮҚШ қорытындысы үлескерді жосықсыз құрылыс салушылардан айтарлықтай қорғай алады және ҚР-да олардың саны жеткілікті.

Алайда, бүгінгі күні үлестік құрылыс нысандарын тиісті рұқсатсыз және заң талаптарын бұза отырып сату өзекті болып отыр. Тұрғындарды үлестік құрылыс объектілері туралы сенімді және толық ақпаратпен қамтамасыз ету мақсатында ҚЖК www.khc.kz ресми сайтында, «Жеке тұлғалар» бөлімінде және «Үлескерлер» бөлімшесінде, салынып жатқан объектілерге кепілдіктер беру туралы келісімдер және тұрғын үй кешендерінің құрылыс барысы туралы ақпарат орналастырады.

Сондай-ақ ҚЖК www.homeportal.kz «Тұрғын үй порталы» ақпараттық жүйесін әзірледі, онда үлестік құрылыстың заңды объектілерінің тізімі орналастырылған. Сонымен қатар, Тұрғын үй порталында үлескерлерден қаражат тартуға тиісті рұқсаты немесе кепілдігі жоқ құрылыс салушылар туралы ақпарат жарияланады (жергілікті атқарушы органдардың мәліметтері бойынша).

Үлескерлік жолмен пәтер сатып алмас бұрын құрылыс компанияларының құжаттарын жақсылап тексеріп, үлескерлер ретіндегі құқықтарды білу өте маңызды.

https://finprom.kz/ru/article/leskerlik-rylys-alayatar-alaj-rynyp-almau-kerek