В Казахстане до сих пор высокая доля теневого рынка в долевом строительстве. По экспертным оценкам она достигает до 60-70% всего строящегося жилья.
Почему так происходит и как защитить граждан от недобросовестных застройщиков расскажет Заместитель Председателя Правления АО «Казахстанская Жилищная Компания» Салыков Олжас.

Вопрос: Закон о долевом жилищном строительстве действует с 2016 года. Есть три способа привлечения средств дольщиков. Но почему доля теневого рынка такая высокая?

Большинство застройщиков, в том числе крупные игроки на рынке, не готовы либо не хотят переходить из «серого рынка» в законные способы, поскольку будут обязаны показать свою финансовую отчетность, раскрыть все свои обороты, связанные компании, и конечно же, уплаченные налоги.
Прямо сейчас можно открыть популярные сайты продаж, где открыто продаются в нарушение Закона строящиеся квартиры через различные договора бронирования, цессии, уступки, рассрочки. При чем такие формы сделок нигде не регистрируются. Административные штрафы для нарушителей низкие.
В договорах указывают цены по себестоимости без маржи, чтобы не облагать свой доход налогами.
Квартира, купленная на котловане, перепродается по 2-3 раза пока ведется строительство. И конечный потребитель, который реально нуждается в жилье, приобретает ее по цене, на которой уже несколько раз заработали «инвесторы».
Крупные игроки сейчас поступают иначе – получают законное разрешение на 1 или 2 дома, а остальные рядом стоящие дома реализуют по вышеуказанной схеме, при этом рекламируя законное разрешение на весь жилой комплекс.
В данном случае дольщикам нужно адекватно оценивать свои риски, поскольку такие договора незаконные, и никто не гарантирует обещанные квартиры и тем более сохранность средств. Гражданам нужно требовать от застройщиков все разрешительные документы и перепроверять информацию.
Зачастую недобросовестные застройщики привлекают низкой ценой продажи. Поэтому также нужна встречная работа и со стороны ассоциаций, поскольку некоторые сомнительные компании почему-то до сих пор являются их участниками.

Вопрос: Может быть законодательные требования к застройщикам слишком высокие?

Все мы помним печальный опыт проблемных долевых объектов. Тогда сотни стройкомпаний оказались банкротами, и государству пришлось выделять сотни миллиардов тенге на долгострои. Только по нашей линии мы направили почти 100 млрд. тенге и помогли наших гражданам.
Поэтому принятый в 2016 году Закон установил минимальные требования по стажу работы застройщиков, построенным площадям, к их собственному участию и безубыточной деятельности.
Сейчас по первому способу – получение гарантии КЖК было одобрено 173 проекта почти на 850 млрд. тенге. Это позволило защитить вклады свыше 52 тыс. дольщиков в стране. С июня все заявки подаются только онлайн через портал. Везде сохраняется цифровой след чтобы не нарушались сроки и процедуры. Сейчас мы работаем над снижением законодательных требований почти в 2 раза чтобы мелкие и средние компании имели возможность получить гарантию. Если по проекту наступает дефолт, то КЖК за счет собственных средств достраивает жилье и передает дольщикам, капитал сейчас составляет почти 240 млрд. тенге.
По второму способу — участие в проекте БВУ, экспертизу проектов каждый коммерческий банк проводит самостоятельно по своим внутренним правилам.
По третьему способу достаточно возвести каркас по жилому дому. Многие компании, особенно в регионах, незаконно привлекают средства дольщиков, за счет них возводят каркас, официально обращаются в акимат и получают разрешение. Есть регионы, где выдано всего несколько разрешений, но при этом сдается по 500 тыс. кв.м жилья ежегодно.
Нужно отметить, что только гарантия КЖК обеспечивает 100% сохранность средств граждан и завершение строительства жилья, по сути она является безусловной и безотзывной.
К сожалению, другие способы этого не предусматривают.

Вопрос: С какими трудностями сейчас сталкиваются участники на долевом рынке?

Задержка по логистике и валютные риски по импорту. Сейчас это происходит по всему миру. Понятно, что нужно импортозамещение.
В данной ситуации ключевым должны быть управляемые риски. Поэтому требования к качеству проектов должны быть соответствующими, поскольку компания ответственна за сохранность вкладов населения.
Я думаю, что в ближайшие 4-6 месяцев завершится цикл супермаржи застройщиков, который мы наблюдаем после запуска пенсионной реформы, когда при себестоимости строительства в 300 — 350 тыс. тенге цена реализации поднималась до 600 тыс. за кв. м.
Сейчас скорость долевых притоков снижается. Рыночная ипотека сейчас выдается под 20-21% годовых. То есть заемщик, за весь срок ипотеки, выплачивает стоимость четырех квартир! Нужно понимать, что через пару лет по такой ипотеке наступит кредитная усталость и можно уйти в дефолт.
Мы изучали ценообразование. С учетом текущей заработной платы, если в семье двое работающих граждан, совокупный доход семьи позволяет обслуживать ипотеку в районе 11 – 12%. Она будет финансово доступной для работающих граждан. В основном это относится к крупным городам.
Но я не думаю, что в ближайшее время будет какая-то массовая корректировка цен в сторону снижения. Если учитывать минимальные стандарты обеспеченности жильем (30 кв.м на человека) и ежегодную рождаемость, то у нас дефицит первичного жилья оценивается более 200 млн. кв. метров жилья. Поэтому люди идут на вторичный рынок, и цены на нем растут.
Нужен баланс спроса и предложения на рынке. А достичь его с помощью одного государства или госбанка невозможно и неправильно, нужно применять рыночные инструменты, в том числе по развитию коммерческой ипотеки БВУ.
С другой стороны, нужно понимать и обратную сторону — насколько будут сжиматься инвестиции на рынке если чрезмерно ужесточать требования к застройщикам. Когда мелкие и средние игроки начнут его покидать, в больших городах мы можем получить олигополию среди крупных застройщиков. Поэтому здесь нужен системный подход.

https://forbes.kz/process/property/kogda_zavershitsya_epoha_supermarji_zastroyschikov/