Как обезопасить себя при покупке жилья?

Проблема обманутых дольщиков в Казахстане — серьёзное и масштабное социальное явление, затронувшее тысячи казахстанцев, доверивших свои сбережения недобросовестным застройщикам и оставшимся и без средств, и без жилья. Несмотря на усиление правового регулирования в сфере долевого строительства, случаи обмана дольщиков всё ещё встречаются с неприятной регулярностью.

Так, скажем, весной текущего года в Генпрокуратуре РК отметили, что за последние два года органы следствия возбудили в отношении недобросовестных застройщиков 20 уголовных дел, по которым было осуждено 16 лиц. Эти застройщики причинили гражданам ущерб на общую сумму более 30 млрд тг.

К административной ответственности за незаконный сбор средств граждан привлекли более 300 компаний, а общая сумма штрафа составила 250 млн тг. По стране насчитываются десятки недостроенных домов, которые давно должны быть введены в эксплуатацию, но этого так и не произошло. Большинство таких проблемных объектов находится в столице.

К примеру, в Астане, по данным на начало года, без разрешительных документов велось строительство 90 объектов. Сегодня из них лишь 44 организации получили все разрешительные документы на строительство, по остальным 46 строительным объектам замечания устраняются, а процедура получения разрешительных документов не завершена.

В целом, по сообщению столичного акимата, в текущем году планируется завершение более чем 30 ЖК-долгостроев. Это порядка 4 тыс. семей-дольщиков. Строительство части из этих домов уже завершено.

Для информирования граждан и недопущения нарушений закона официальный ресурс акимата Астаны и СМИ систематически публикуют так называемый чёрный список застройщиков, не имеющих права привлекать деньги дольщиков. В последний раз такой список был опубликован 29 августа текущего года, в него вошли 138 застройщиков столицы. Это очень серьёзная цифра, которая говорит о масштабе проблемы.

Все сделки, совершённые в обход действующего законодательства (всевозможные договоры предварительного бронирования, резервирования, инвестирования, уступки права требования и т. д.) в строящихся многоквартирных жилых комплексах, оставляют права и интересы дольщиков незащищёнными.

С полным списком застройщиков, не имеющих права привлекать средства дольщиков, можно ознакомиться здесь.

Несмотря на то, что эти компании вошли в список застройщиков, не имеющих права привлекать деньги дольщиков, они активно рекламируют и продают свои дома, включая именно те, что попали в чёрный список. Приведём пример нескольких таких застройщиков:
• В социальных сетях строительной компании ТОО «Tumar Group» по сей день размещена информация по ЖК Tumar Club, хотя компания не имеет права привлекать по нему дольщиков. Кроме того, информация по этому объекту размещена и на портале korter.kz, и на официальном сайте застройщика.
• Так же обстоит ситуация и со строительной компанией ТОО «Boston» с ЖК Boston Comfort House.
• Ещё один пример — ТОО «Zeta contruction» с ЖК Бухар Жырау De Luxe.

Подобное явление настораживает, так как несёт серьёзные риски для дольщиков и в целом создаёт очаги социального напряжения в обществе.

Напомним: согласно Закону «О долевом участии в жилищном строительстве», есть три законных способа организации долевого участия в жилищном строительстве:
• получение гарантии АО «Казахстанская Жилищная Компания» (КЖК);
• участие в проекте банка второго уровня;
• получение разрешения МИО после возведения каркаса жилого здания за счёт собственных средств застройщика.

Таким образом, потенциальному дольщику нужно обращать внимание на эти детали и внимательно проверять все документы, чтобы не рисковать быть обманутым. Стоит отметить, что единый оператор жилищного строительства, КЖК, обеспечивает стабильную работу механизма гарантирования долевого участия и отвечает за защиту прав и законных интересов дольщиков при наступлении гарантийного случая.

Гарантия КЖК выдаётся застройщику после проведения тщательной проверки на надёжность: проанализированы финансовые показатели, ценовая политика, источники финансирования, объёмы и стоимость строительства; просмотрены разрешительные и правоустанавливающие документы; проверено отсутствие судебных или налоговых разбирательств. В случае наступления дефолта застройщика КЖК берёт на себя обязательства по завершению строительства объекта и передаче дольщикам причитающегося им жилья.

Кроме того, чтобы обеспечить население достоверной и полной информацией по объектам долевого строительства, КЖК разработала информационную систему «Жилищный портал» — www.homeportal.kz, — где размещён перечень законных объектов долевого строительства. Помимо этого, на портале публикуется информация о застройщиках, не имеющих соответствующего разрешения или гарантии на привлечение средств дольщиков (по данным местных исполнительных органов).

В настоящее время в базе «Жилищного портала» числятся 747 законных объектов долевого жилищного строительства, из которых 189 — строящиеся. Среди строящихся объектов 59 имеют гарантию КЖК, 27 — разрешение МИО, а 103 возводятся с участием БВУ РК.

Тем временем в стране уже насчитывается 205 застройщиков без разрешений или гарантий с 227 объектами. С полным списком таких объектов также можно ознакомиться на портале.

Помимо этого, КЖК размещает на официальном сайте www.khc.kz в разделе «Физическим лицам» и подразделе «Дольщикам» реестр договоров о предоставлении гарантии по строящимся объектам и информацию о ходе строительства по жилым комплексам.

Кроме того, КЖК является доверительным управляющим единой информационной системы долевого участия в жилищном строительстве «Казреестр». Основная цель этой информационной системы — автоматизированная регистрация и учёт договоров о долевом участии в жилищном строительстве (ДДУ).

Система позволяет значительно сократить время оказания государственной услуги по выдаче выписки о регистрации ДДУ, а также исключить «двойные» продажи жилья на рынке долевого строительства. Покупателям обязательно следует запрашивать такую выписку у застройщиков после заключения ДДУ, так как в последнее время участились инциденты, когда застройщики после получения разрешения на привлечение денег дольщиков и заключения ДДУ не осуществляют их регистрацию в «Казреестре». Без такой выписки права дольщика остаются незащищёнными от риска «двойной» продажи его доли в строящемся ЖК.

В целом стоит отметить: риски для дольщиков в РК всё ещё присутствуют, и для того чтобы не попасться на уловки недобросовестных застройщиков, нужно учитывать все описанные нами моменты, касающиеся долевого строительства, и требовать соответствующие документы от застройщиков. Создание информационных порталов от единого оператора жилищного строительства делает рынок более открытым, а это единственное, что позволяет дольщикам, изучив и проанализировав надёжность тех или иных застройщиков, уберечься от обмана.