В 2024 году рынок долевого строительства в Казахстане показал исторический максимум — было заключено более 29 тысяч договоров долевого участия, что на 24 % больше, чем годом ранее. Этот рост связан не только с высокой потребностью в жилье, но и с изменениями в поведении покупателей.

Как казахстанцы выбирают квартиры и какие требования предъявляют к застройщикам, стало известно на конференции экспертов «Крыша Новостройки».

Почему так важен договор долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) — единственный законный документ, который должны подписать застройщик и покупатель при сделке на первичном рынке. Никакие другие виды договоров (бронирования, инвестиционный и т. д.) не котируются, они попросту незаконны при долевом строительстве.

Застройщик имеет право заключать ДДУ, когда у него в порядке все остальные документы, необходимые для строительства ЖК. И на первом месте — разрешение акимата на привлечение денег дольщиков или гарантия КЖК.

Покупать квартиру в строящемся ЖК безопасно, когда застройщик имеет один из трёх видов разрешения на строительство:
— гарантию КЖК (АО «Казахстанская жилищная компания», является Единым оператором жилищного строительства в РК);
— разрешение акимата;
— участие БВУ.
Только при их наличии покупатель может быть уверен, что ЖК, в который он вложился, будет достроен обязательно, даже если застройщик обанкротится. За него это сделает либо другая компания, либо государство.

— Если есть разрешение на долевое строительство или гарантия Казахстанской жилищной компании, значит, и остальные документы у застройщика в порядке, — пояснила на встрече заместитель президента Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) Виктория Тен.

Поэтому рост зарегистрированных ДДУ — положительный фактор для строительного сектора Казахстана.

Но не нужно забывать, что большая часть новостроек в Казахстане строится без необходимых разрешений, что создаёт риски для покупателей.

Порядка 70–75 % застройщиков не имеют гарантий и разрешительной документации, что делает сделки с ними потенциально опасными.и

Нет разрешений — нет ипотеки

Сейчас готовятся поправки в законодательство, которые ограничат наличные расчёты, делая сделки максимально прозрачными.

— Норму о запрете наличных расчётов предложили депутаты. С её помощью хотят добиться максимальной прозрачности при покупке квартир на первичном рынке и, как следствие, уплаты части налогов, ведь те компании, которые строят без разрешительных документов, обычно продают жильё только за наличку, — отметила представитель АЗК.

Также хотят запретить использование ипотек для покупки квартир у застройщиков, не имеющих разрешений на привлечение денег дольщиков.

— Когда человек покупает квартиру в ипотеку, он автоматически переплачивает, особенно учитывая ставки в коммерческих банках, где ипотека от 17 % годовых. Поэтому важно не просто выбрать удобную программу, но и убедиться, что объект соответствует всем требованиям. В противном случае можно остаться с кредитом, но без квартиры, — добавил Нурлан Акшанов, заместитель председателя правления Отбасы банка.

В 2024 году 41 % всех кредитов Отбасы банка пришёлся на покупку квартир в новостройках.

Покупатель становится требовательнее

Покупатели новостроек меняются. Теперь они смотрят не только на цену, но и законность сделки, инвестиционную привлекательность и качество инфраструктуры ЖК.

— Сейчас тренд на юридически и финансово грамотного покупателя. Люди проверяют наличие гарантии или разрешения на долевое строительство, документы у застройщика, внимательно читают договоры. Также оценивают покупку квартиры с инвестиционной привлекательностью, — пояснила Виктория Тен.

По данным Krisha.kz, наибольшим спросом пользуются квартиры в чистовой отделке — на них приходится 63 % запросов. Чаще всего покупатели выбирают двухкомнатные варианты (56 % запросов) с высокими потолками (3 м). При поиске новостроек в большинстве городов первым рассматривают ценовой диапазон от 20 млн до 30 млн тенге.

В то же время на конференции выяснилось, что есть дефицит жилья в областях: В Казахстане не хватает новостроек в регионах

Рост числа ДДУ показывает, что новостройки остаются востребованным активом.
Однако безопасная покупка возможна только при наличии разрешительных документов, особенно если речь идёт о сделках с ипотекой.
Эксперты советуют внимательно проверять застройщика и изучать все юридические аспекты.

Источник: https://krisha.kz/content/news/2025/2025-rynok-novostroek-kazahstana-bet-rekordy