Гарантирование жилищного строительства
Общая информация
В целях защиты прав и законных интересов дольщиков, с 7 апреля 2016 года введен в действие Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве», который предусматривает три законных способа организации долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов:
1. Получение гарантии Единого оператора;
2. Участие в проекте банка второго уровня;
3. Получения разрешения МИО после возведения каркаса жилого здания за счет собственных средств застройщика.
АО «Казахстанская Жилищная Компания» выполняет функцию Единого оператора жилищного строительства, одной из основных задач которого является обеспечение стабильной и эффективной работы механизма гарантирования долевого участия в жилищном строительстве.
30 июня 2025 года Главой государства подписан Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам долевого участия в жилищном строительстве, автомобильных дорог и оказания услуг по перевозке лиц с инвалидностью».
В связи с чем, действие Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве» распространено на строительство малоэтажных жилых домов и комплексов индивидуальных жилых домов.
С 31 августа 2025 года АО «Казахстанская Жилищная Компания» выдает гарантию на:
- многоэтажные жилые дома;
- малоэтажные жилые дома (до 5 этажей);
- комплексы индивидуальных жилых домов (коттеджный городок, состоящий из не менее 50 домов).
Ставка гарантийного взноса: 0 до 1%
Ставка зависит от формы и размера собственного участия Уполномоченной компании в проекте:
Форма собственного участия | Размер собственного участия | Ставка гарантийного взноса* |
Незавершенное строительство | до 25% | 1% |
свыше 25% до 50% | 0,75% | |
свыше 50% | 0,5% | |
Денежные средства | от 10% | 1% |
*Первая гарантия Застройщика, реализующего проект вне городов республиканского значения – 0% (при соблюдении условий по собственному участию).
Срок рассмотрения заявки – 20 рабочих дней.
Во время экспертизы заявка может быть направлена на доработку сроком на 10 рабочих дней, при этом срок рассмотрения заявки приостанавливается.
Застройщик и Уполномоченная компания могут подать заявку на проверку комплектности документов (модерацию), в том числе документов инжиниринговой компании.
Срок модерации – 5 рабочих дней. Услуга оказывается бесплатно.
Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам долевого участия в жилищном строительстве, автомобильных дорог и оказания услуг по перевозке лиц с инвалидностью» предусматривает внесение следующих стимулирующих и ужесточающих мер в НПА в сфере долевого жилищного строительства:
СТИМУЛИРУЮЩИЕ МЕРЫ | УЖЕСТОЧАЮЩИЕ МЕРЫ |
Распространение механизма долевого строительства на малоэтажное строительство и комплекс коммерческих индивидуальных жилых домов (не менее 50 домов, строительство которых предусмотрено единым ПСД). | Запрет на заключение всех видов предварительных договоров бронирования, инвестирования и т.д. |
Снижение входных требований по опыту застройщика (с 3 до 2 лет) и реализованным объектам строительства МЖД (с 9 тыс. кв.м до 5 тыс. кв.м в регионах; с 18 тыс. кв.м до 10 тыс. кв.м в гг. Астана, Алматы, Шымкент). | Запрет всех видов рекламы строящихся объектов в случае отсутствия данных в ИС «Казреестр». |
Предоставление права Уполномоченной компании открывать не только один текущий счет, но и сберегательный и валютный счета в одном БВУ (мониторинг проводит Инжиниринговая компания). | Увеличение административного штрафа за незаконное привлечение денег дольщиков и распространение рекламы (с 300 МРП до 2000 МРП или с 1 млн до 7,4 млн тенге). |
Увеличение авансовых платежей подрядчику (с 25% до 50% при наличии безусловной и безотзывной гарантии БВУ; с 10% до 20% без обеспечения). | Запрет выдачи ипотечных займов БВУ на приобретение строящегося жилья без наличия разрешения МИО либо гарантии Единого оператора. |
Приобретения материалов, стоимостью выше установленной без корректировки ПСД. | Безналичный расчет оплаты платежей за приобретение строящегося жилья и внедрение обязательной регистрации и учета Договоров о долевом участии в ИС «Казреестр» |
Сокращение сроков пролонгации строительства с 9 месяцев до 5 месяцев (разрешается продлевать срок строительства 1 раз сроком на 5 месяцев) | |
Запрет на получение застройщиком гарантий сроком на 3 года после объявления гарантийного случая по проекту. | |
При участии БВУ в проекте, заключается трехсторонний договор между БВУ, уполномоченной компанией и инжиниринговой компанией, которым предусматривается получение инжиниринговой компанией информации о проводимых операциях по счетам. БВУ вправе принимать решение об одновременном использовании денег дольщиков и заемных средств застройщика и (или) уполномоченной компании с банковских счетов. |
Требования для получения гарантии
Для получения гарантии АО «Казахстанская Жилищная Компания» на строительство многоэтажного жилого дома застройщик должен соответствовать следующим требованиям:
- иметь опыт реализованных объектов строительства многоквартирных жилых домов, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, не менее двух лет, общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее пяти тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах;
- иметь активы, величина которых должна быть не менее 10 % от совокупных активов, остающиеся после вычета краткосрочных и долгосрочных обязательств, за последние два финансовых года согласно его финансовой отчетности, подтвержденной аудиторским заключением;
- величина коэффициента, исчисленного путем соотношения заемных средств и собственного капитала, не должна превышать семи в течение всего срока строительства многоквартирного жилого дома до приемки его в эксплуатацию.
Застройщик должен создать уполномоченную компанию или приобрести сто процентов голосующих акций (долей участия в уставном капитале) иного юридического лица для осуществления деятельности не более чем по одному проекту строительства многоквартирного жилого дома.
Требования для уполномоченной компании:
Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Единого оператора уполномоченная компания обязана иметь:
- правоустанавливающий документ на земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
- проектно-сметную документацию проекта строительства многоквартирного жилого дома с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы(с 1 января 2025 года ПСД в обязательном порядке включает решения по инженерным сетям, благоустройству и озеленению. При разделении проекта на очереди и пусковые комплексы, в том числе для поэтапного ввода проекта в эксплуатацию, стоимость очередей и пусковых комплексов должна быть обозначена в заключении экспертизы);
- собственные средства или незавершённое строительство в объёме:
- не менее 10% от проектной стоимости при праве собственности на земельный участок;
- не менее 15% при праве аренды участка;
- средства на оплату комиссии за рассмотрение документов и гарантийного взноса;
- договор подряда строительства многоквартирного жилого дома.
Экспертиза проектов
Проверка документов по проекту строительства комплекса индивидуальных жилых домов проводится с целью оценки застройщика и уполномоченной компании на соответствие требованиям, установленным статьей 8 Закона долевом участии в жилищном строительстве, и включает в себя финансовую и юридическую оценку.
Финансовая оценка предусматривает:
- анализ финансовой отчетности, расчет основных показателей, характеризующих финансовое состояние уполномоченной компании и застройщика
- анализ источников финансирования проекта (в том числе анализ денежных потоков от аффилированных компаний для оценки возможности исполнения обязательств по финансированию, а также подтверждения обеспечения финансирования на различных этапах реализации проекта)
- анализ адекватности ценовой политики уполномоченной компании
- сопоставление выполненных работ на незавершенном объекте в соответствии с государственными нормативными документами в области архитектуры, градостроительства и строительства
- оценка полноты необходимых работ для завершения строительства
- анализ обоснованности бюджета (сметы) строительства.
Юридическая оценка предусматривает:
- анализ правоустанавливающих документов застройщика и уполномоченной компании
- обзор документов о корпоративном управлении, решений коллегиальных органов управления и основных доверенностей уполномоченной компании
- анализ сведений об участниках (акционерах), сведений об аффилиированных лицах
- анализ наличия необходимых разрешительных документов уполномоченной компании и подрядчика (генерального подрядчика)
- анализ основных положений договора строительного подряда уполномоченной компании с подрядчиком (генеральным подрядчиком)
- анализ наличия или отсутствия судебных разбирательств имущественного характера;
- проверка наличия (отсутствия) задолженности по налогам и другим обязательным платежам в бюджет.
Процедура получения гарантии
- Застройщик и уполномоченная компания подают в электронном виде заявку с пакетом документов через Жилищный портал https://homeportal.kz/.
- При положительном решении заключается трёхсторонний договор о предоставлении гарантии между АО «Казахстанская Жилищная Компания», застройщиком и уполномоченной компанией.
- С момента подписания договора застройщик получает право заключать с гражданами Республики Казахстан договоры долевого участия в жилищном строительстве. Каждый договор подлежит обязательной регистрации в акимате и в ИС «Казреестр».
Инструкции
Список документов для подачи заявки на гарантирование
Информация об оказании услуги по получению гарантии
Перечень документов для рассмотрение заявки
РЕУ уполномоченного органа УК о передаче в залог ЗУ
Согласие на техническое обследование
Протокол решения участников Застройщика
Письмо об отсутствии права второй подписи
Письмо на ИКИ за счет собственных средств
Список документов по продлению срока строительства (по гарантиям АО "КЖК", выданным по 30 августа 2025 г. (включительно)
Список документов по продлению срока строительства (по гарантиям АО "КЖК", выданным по 31 августа 2025 г. (включительно)
Список документов для согласования регистрации акта приемки объекта в эксплуатацию
Требования для получения гарантии на малоэтажное строительство
Для получения гарантии АО «Казахстанская Жилищная Компания» на строительство малоэтажных жилых домов (до 5 этажей) и комплекса индивидуальных жилых домов (коттеджный городок, состоящий из не менее 50 домов) застройщик должен соответствовать следующим требованиям:
- при строительстве малоэтажных жилых домов (до 5 этажей): иметь опыт реализованных объектов строительства многоквартирных жилых домов, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, не менее двух лет, общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее пяти тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах;
- при строительстве комплекса индивидуальных жилых домов (коттеджный городок, состоящий из не менее 50 домов): иметь опыт реализованных объектов строительства многоквартирных жилых домов и (или) комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, не менее двух лет, общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее пяти тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах;
- иметь активы, величина которых должна быть не менее 10 % от совокупных активов, остающиеся после вычета краткосрочных и долгосрочных обязательств, за последние два финансовых года согласно его финансовой отчетности, подтвержденной аудиторским заключением;
- величина коэффициента, исчисленного путем соотношения заемных средств и собственного капитала, не должна превышать семи в течение всего срока строительства малоэтажного жилого дома до приемки его в эксплуатацию.
Застройщик должен создать уполномоченную компанию или приобрести сто процентов голосующих акций (долей участия в уставном капитале) иного юридического лица для осуществления деятельности не более чем по одному проекту малоэтажного строительства.
Требования для уполномоченной компании:
Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Единого оператора уполномоченная компания обязана иметь:
- правоустанавливающий документ на земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
- проектно-сметную документацию проекта строительства малоэтажного жилого дома с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы(с 1 января 2025 года ПСД в обязательном порядке включает решения по инженерным сетям, благоустройству и озеленению);
- собственные средства или незавершённое строительство в объёме:
- не менее 10% от проектной стоимости при праве собственности на земельный участок;
- не менее 15% при праве аренды участка;
- средства на оплату комиссии за рассмотрение документов и гарантийного взноса;
- договор подряда строительства малоэтажного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов.
Экспертиза проектов
Проверка документов по проекту строительства малоэтажных жилых домов и комплекса индивидуальных жилых домов проводится с целью оценки застройщика и уполномоченной компании на соответствие требованиям, установленным статьей 8 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве», и включает в себя финансовую и юридическую оценку.
Финансовая оценка предусматривает:
- анализ финансовой отчетности, расчет основных показателей, характеризующих финансовое состояние уполномоченной компании и застройщика
- анализ источников финансирования проекта (в том числе анализ денежных потоков от аффилированных компаний для оценки возможности исполнения обязательств по финансированию, а также подтверждения обеспечения финансирования на различных этапах реализации проекта)
- анализ адекватности ценовой политики уполномоченной компании
- сопоставление выполненных работ на незавершенном объекте в соответствии с государственными нормативными документами в области архитектуры, градостроительства и строительства
- оценка полноты необходимых работ для завершения строительства
- анализ обоснованности бюджета (сметы) строительства.
Юридическая оценка предусматривает:
- анализ правоустанавливающих документов застройщика и уполномоченной компании
- обзор документов о корпоративном управлении, решений коллегиальных органов управления и основных доверенностей уполномоченной компании
- анализ сведений об участниках (акционерах), сведений об аффилиированных лицах
- анализ наличия необходимых разрешительных документов уполномоченной компании и подрядчика (генерального подрядчика)
- анализ основных положений договора строительного подряда уполномоченной компании с подрядчиком (генеральным подрядчиком)
- анализ наличия или отсутствия судебных разбирательств имущественного характера;
- проверка наличия (отсутствия) задолженности по налогам и другим обязательным платежам в бюджет.
Процедура получения гарантии
- Застройщик и уполномоченная компания подают в электронном виде заявку с пакетом документов через Жилищный портал https://homeportal.kz/.
- При положительном решении заключается трёхсторонний договор о предоставлении гарантии между АО «Казахстанская Жилищная Компания», застройщиком и уполномоченной компанией.
- С момента подписания договора застройщик получает право заключать с гражданами Республики Казахстан договоры долевого участия в жилищном строительстве. Каждый договор подлежит обязательной регистрации в ИС «Казреестр».
Инструкции
Пакет материалов
Список документов по продлению срока строительства
Список документов для согласования регистрации Акта приемки объекта в эксплуатацию
Механизм гарантирования жилищного строительства
Перечень вопросов с ответами (FAQ)
Участниками долевого жилищного строительства могут быть:
- Дольщики — физические или юридические лица, которые приобретают долю в строящемся жилом объекте.
- Уполномоченные компании — юридические лица, созданные застройщиком для реализации проектов долевого строительства.
- Застройщики — компании, которые осуществляют строительство многоквартирных жилых домов и могут привлекать средства дольщиков.
Согласно Закону «О долевом участии в жилищном строительстве», долевое участие может организовываться через:
- Получение гарантии Единого оператора (АО «Казахстанская Жилищная Компания»);
- Участие в проектах банков второго уровня (БВУ);
- Получение разрешения местного исполнительного органа (акимата) после возведения каркаса многоквартирного дома.
Застройщик и уполномоченная компания подают заявку с пакетом необходимых документов в электронном виде через Жилищный портал homeportal.kz.
Срок рассмотрения заявки не должен превышать 20 рабочих дней с момента обращения застройщика и уполномоченной компании для заключения договора о предоставлении гарантии.
В случае выявления замечаний Единый оператор вправе направить документы на доработку, устанавливая срок их исправления не более 10 рабочих дней. При этом срок рассмотрения заявки приостанавливается.
Кроме того, застройщик и уполномоченная компания могут подать заявку на модерацию – проверку комплектности документов. Срок модерации – 5 рабочих дней.
Модерация не является обязательным этапом, но застройщикам и уполномоченным компаниям рекомендуется пройти модерацию проекта для предварительной проверки документов на комплектность. Модерация осуществляется бесплатно.
Ставка зависит от формы и размера собственного участия Уполномоченной компании в проекте. Первая гарантия Застройщика, реализующего проект вне городов республиканского значения, при соблюдении условий по собственному участию, составляет 0%.
Да, комиссия составляет 300 МРП. При повторном рассмотрении проекта – 150 МРП.
Инструкция по подаче заявки на гарантирование имеется в ИС «Жилищный портал» (homeportal.kz), в разделе «Гарантирование строительства» и «Гарантирование малоэтажного строительства», а также на сайте https://khc.kz/ в разделе «Гарантирование жилищного строительства».
Заключение должно включать все подтверждающие документы в соответствии с Правилами технического обследования надежности и устойчивости зданий и сооружений (Приказ МНЭ РК от 19.11.2015 № 702).
Договор гарантии вступает в силу с даты уплаты Уполномоченной компанией гарантийного взноса и действует до полного и надлежащего исполнения сторонами всех обязательств.
Нет, наличие опыта реализованных проектов является одним из требований Закона о долевом участии в жилищном строительстве.
В соответствии с изменениями в Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» застройщику запрещено получение новой гарантии в течение 3 лет после наступления гарантийного случая.
Опыт застройщика снижен с 3 до 2 лет, а требования к объёмам реализованных объектов уменьшены:
в регионах – с 9 до 5 тыс. кв.м
в городах Астана, Алматы, Шымкент – с 18 до 10 тыс кв.м.
Только в безналичной форме, с обязательной регистрацией договора. Каждый договор подлежит обязательной регистрации и учёту в информационной системе «Казреестр».
Да, но только один раз на 5 месяцев.
Контроль целевого использования средств дольщиков обеспечивается через банковские счета уполномоченной компании, порядок открытия и использования которых установлен статьёй 20 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве».
Уполномоченная компания обязана открыть не более одного текущего счёта в национальной валюте в банке второго уровня. В этом же банке допускается открытие:
- не более одного текущего счёта в иностранной валюте;
- не более одного сберегательного счёта в национальной валюте.
- Если проект реализуется с гарантией КЖК, то текущий счёт в иностранной валюте должен быть открыт в банке с международным кредитным рейтингом не ниже «B+» (по наименьшей оценке, из доступных).
Кроме того, в случае готовности финансирования многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов банк второго уровня заключает трёхсторонний договор с уполномоченной компанией и инжиниринговой компанией. Данный договор предусматривает согласие уполномоченной компании на предоставление инжиниринговой компании доступа к информации о проводимых операциях по её банковским счетам.
Version for visually impaired